2014年3月，作为国内房地产企业“龙头老大”的万科率先推出“合伙人制度”，一时间，以分享利润，管控成本与留住人才为主的合伙人制度开始以股权激励与项目跟投的方式开展。本期“地产合伙人”专题，将探究合伙人制度这股“新浪潮”。
截至3月18日，已经有28家房地产上市公司公布2014年度业绩。年报显示，企业盈利能力普遍降低，28家企业中有14家净利润下滑，平均净利润率由2013年度的11.8%下降至10%。与此同时，多家企业表示未来发展重心将转向一二线城市，远离去化乏力的三四线城市。
2014年楼市总体成交量较2013年下降10.36%。其中，一线城市楼市总体成交量相比2013年下降15.36%，二线城市楼市总体成交量同比下降6.99%。而全国土地市场则表现先热后冷，土地市场分化现象明显。一线城市全年需求强劲，楼面均价涨幅显著，地王频现。
2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。 2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%。
2014年A股上市房企共有81名关键高管离职?？硕鹜臣葡允荆?014年至2015年3月，房地产上市公司高管人事变动达到177人次。一大批房地产职业经理人的离去，既折射出行业变局，也隐隐暴露了行业发展的新增长点。
股份激励计划：在集团层面成立合伙人持股计划，由万科1320名事业合伙人员工组成的盈安合伙多次从二级市场买入万科股票，并在此之后的大半年时间内，11次增持万科股份。
万科集团董秘谭华杰曾表示，盈安是独立第三方，受全体事业合伙人委托，管理经济利润奖金集体奖金账户，并进行投资活动。事业合伙人未来获得的经济利润奖金集体奖金，也会继续投入计划中。此外，盈安合伙将引入外部杠杆资金进行合作，目前，通过国信证券设立的资产管理计划进行买入股票的操作，该资管计划不设期限。也就是说，盈安合伙出资购买万科股权所需的资金，一部分为合伙人的“自愿”出资，另一部分为融资而来。
项目跟投制： 2014年4月1日正式实施。除高级管理人员外，其他员工自愿参与项目投资，万科对跟投项目安排额外受让跟投，投资总额不超过该项目资金峰值的5%，遵循市场化运作。2014年12月，南京万科推出调整方案，操盘项目不再必须由工程出身的项目经理负责，操盘团队通过竞聘产生，有能力的员工可以搭建自己的团队。
项目：2014年4月1日到5月25日，万科共计有19家公司的29个项目进行跟投。广州万科公司位于南沙区的南方公元项目，是万科集团第一个跟投项目。方公元项目开盘于2014年十一，首期推出356套房。
2014年12月南京万科推出项目跟投调整方案后，南京南站G51成为首个试水项目，此外还有浦口G78、江宁九龙湖G83地块项目。
员工基金：绿地集团是国有企业混合所有制改革的样本，与其它实行合伙人制度的企业不同，绿地并非是在既有的股份制体制下实行员工持股，而是在员工持股会存在的情况下进行改制调整，借壳上市。在去年借壳金丰投资上市的过程中，因职工持股会不具法人资格，上市公司股东、有限合伙企业人数限制等，职工持股会经精心设计装入32个有限合伙企业，管理层通过上海格林兰承担管理决策职能。在现有体制下，员工作为有限合伙人享有收益权，似乎是更为纯粹的合伙人制度。
绿地集团管理层43人设立一个管理公司格林兰投资，再把职工持股会成员作为有限合伙人，装入32家有限合伙制公司，并由格林兰投资担任这32家公司的管理人。格林兰投资和32个合伙公司再组建出一家大的有限合伙制公司，即上海格林兰（张玉良为代表）。
大小所有合伙制公司均以格林兰投资作为管理人。
限制性股份激励计划：2014年10月28日，龙湖地产有限公司发布公告称，为利于集团持续运作及发展，决议自即日起采纳限制性股份激励计划，作为挽留及鼓励雇员的激励措施。受托人汇丰银行信托(香港)有限公司，将以龙湖地产提供的现金，在市场上购入现有股份，并以信托形式代相关选定雇员持有，直至该等股份按计划规则归属予相关选定雇员为止。受托人于该计划期间，可购买的最高股份数目不得超过龙湖地产于采纳日期已发行股本总数的3%。同时，根据该计划可能授予个别选定雇员的最高限制性股份数目不得超过龙湖地产于采纳日期已发行股本总数的1%。
龙湖集团公共事务总监许桐珲此前对外宣称：“此次股权激励由龙湖出资，相当于公司来回购股票。公告的意思是说，董事会同意了这个计划，为期8年有效。具体在什么时间点，做多少回购，激励什么范围的员工，是没有具体信息的。”
成就共享计划：现金奖励+股权激励
2012年碧桂园推出成就共享计划，建立拿地和运营的标准化机制，对项目开发的现金流和利润率做出要求，达标则可获成就共享计划奖励。根据计算考核办法，项目所创造的净利润越高，资金回笼越快，经营管理人员能分到的奖励就越高，目前已知奖励为项目净利润的20%。但如果区域项目不能实现成就共享，相应的区域总、项目总将受到处罚，承担亏损额的20%。若一年内现金流不能回正，项目将失去继续参加成就共享计划的资格。
除现金奖励部分外，获奖项目还可以获得股权激励，这部分奖励将直接作为碧桂园集团购股权计划下员工行使购股权需支付的行权对价。但据碧桂园内部人士向新华房产记者透露，目前仍以现金奖励为主，股权激励操作极少。
同心共享计划：项目跟投
2014年10月，碧桂园新获取的项目开始按“同心共享”方式运作。董事会主席杨国强给职业经理人每个项目有15%的参与权。15%的参与权分为三个层次来投，第一层是总部的平台，高管人员共同出资成立跟投基金，每个项目都必须跟投5%，保证对每个项目的平均支持；第二层是区域，区域经理人团队对所在区域的项目跟投5%；第三层是项目，项目本身操盘团队也跟投5%。
2015.02
股权激励：2015年2月，越秀地产公告宣布“雇员奖励计划”，提出集团项目的若干地方管理团队成员及核心员工将须通过一个基金结构对相关项目公司作出股权投资。越秀地产首个推行雇员奖励计划的佛山佛平路项目，设定符合资格的管理层成员持股比例将不超过项目股权的2%。据张招兴透露，未来越秀地产会考虑在集团、地区和项目三个层面推行合伙人制度，“上市公司层面会结合股权激励，项目公司是直接让管理团队跟投持股。”
越秀地产目前的操作模式则是仅限中下层员工参股项目，高管暂时无法享受这一激励计划。以其佛山试点项目为例，全体符合资格的管理层成员所持股权合计还没有超过2%，与万科、碧桂园最高可达10%的跟投比例还差距很远。
项目跟投：佛山禅城佛平路地块
该地块占地面积约3.4万平方米，总可建筑面积约22.13万平方米。按总可建筑面积计算，平均土地成本每平方米约为2900元。
克尔瑞房价分析师李权基认为推行合伙人制度是房企的一个人才战略。"房地产行业由之前是一个'黄金利润时代'转入到了现在的'白金利润时代'，开发商觉得人才这一行业里变得比以前更加重要，因此把部分股权下放以留住一些高端人才。对于抗压性较强的龙头房企来讲，这已是一种趋势，中小房企还将处于一种观望的态度?！?a target="_blank">【详细】
合富辉煌首席分析师龙斌在接受记者采访时说道："房企实施合伙人制也许是收到外力推动，但个人认为并不是最重要的原因。最重要的目的还是充分调动核心管理运作团队的积极性，也可以间接地说是把项目和员工的利益捆绑在一起，让员工一起来分担收益或者损耗，是企业发展内部的需求。此外，合伙人制也将促使房企拿地更加趋于谨慎。"【详细】
方圆地产首席市场分析师邓浩志认为：“房地产发展到现在的阶段，人才流失比较严重，原来的分配方式已经不足以留住房地产的高端人才。另一方面，房地产经营现在陷入困难，合伙人制度带来的高额奖励能够激发员工潜能。其次，目前房地产项目情况现在出现了差别，不是所有的房地产项目都是盈利的。”【详细】
广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬接受新华网采访时指出：“房企推行合伙人制度是一种阶段性的合作，也是合理现象。但在制度上要注意建立退出机制、健全从开发到销售的合伙人团队统一性?；褂性诓僮飨钅扛吨贫仁?，如果建立了团队竞聘制，竞聘标准和竞聘条件及公司投入的标准如何拟定也非常关键。” 【详细】
龙辕资本研究部总经理朱欣苑：“从整个行业大趋势看出，增长速度已不可避免的出现了下滑，每个项目的内部管控及成本控制精细化管理要求更高，项目跟投可以对此作出制度性保障。合伙人制度是适应当前环境下的决策，也是企业保证自己稳健发展做的选择。针对单个项目来说，项目结束，合伙公司也就结束，并不会冲击整个股份制公司的发展。”【详细】
一是按照建筑面积、销售额和利润进行提成，实现利益均沾，这种方式简单易操作，激励导向明确，管理难度低；二是按利润比例提成，在公司层面形成统一的利润导向、利润中心和利益共同体，再进行二次分配。
合伙制企业是指由两人以上按照协议投资，共同经营、共负盈亏的企业。合伙制企业财产由全体合伙人共有，共同经营，合伙人对企业债务承担连带无限清偿责任。
股份制企业是指两个或两个以上的利益主体，以集股经营的方式自愿结合的一种企业组织形式。实现所有权与经营权相对分离。