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  【编者按】前不久,杭州业界传出消息,称其已执行了八年的“90/70”政策悄然退出历史舞台。尽管今年2月份,南京本地出台了与之相对应的“90/50”微调政策,但业内人士多不看好,一开发商负责人向记者表示,但凡所谓的“90/X0”,都是“一刀切”,而在执行层面的“擦边球”、可加以利用的漏洞,使得政策本身就存在缺陷。
 
 
 

但根据新华网记者的调查,在南京,“90/70”政策早已失去了权威效用,按照不少营销人员的话来说,“上有政策、下有对策。”始于2006年的政策,近几年在南京的执行情况却并不理想,其间还曾半途而废。[详细]

 
 

相较于南京其他板块促销锣鼓声声、营销活动频频,江宁板块7、8月推新不多,其中,尤其以江宁大学城“缺货”最为明显,除了保利梧桐语将推一栋高层以外,江宁大学城已沉寂已久。 据网上房地产显示,目前江宁大学城内8家楼盘在售房源为920套。[详细]

“90/70”政策:这则始于2006年5月29日的政策,由建设部等九部委联合颁布实施—— 其中强制要求,所有城市凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。 由于并无废止的文件出台,所以该则条例沿用至今。

 
 
 
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河西板块

  位于河西板块的五矿御江金城,尽管2008年拿地时的土地出让条件中明确要求90平方米以内占比不低于45%,但2009年项目启动时,近900套住宅中90平方米以内的只有100套。 即便是现在,板块内户型面积在90平方米以下的房源依然难觅踪迹。 中部区域的招商雍华府,整个项目最小的户型也要98平方米;和记黄埔涟城就更是“好大”,最小的户型设置在了140平方米的水平;莱蒙水榭春天尽管有88平方米房源,但在整体的户型设计上依然偏重于首改的定位。
  奥体、江心洲等片区的情况基本一致,90平方米以下房源不仅占比稀少,由于紧俏,几乎是“逢开必光”,在市场中很难长期“持有”。
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江宁江北板块

  两江板块的情况相对较好,普遍的份额在40%-70%之间。但不同楼盘、不同区域之间的差异性明显。以江宁九龙湖为例,同属该片区的新城玖珑湖和朗诗未来街区,90平方米以下的户型份额就存在不同。 前者的占比在45%左右。据了解,这是2006-2009年之间,南京落地住建部“90/70”政策时作出的微调数字。而后者的占比不足30%。
  在问及双方负责人对于户型分布的规划考量时,得到的答案基本相同,一方面得满足容积率的要求;另一方面,也是根据实际的区位、项目的定位等做出的综合判断。
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主力

90平方米以下户型依然是需求的主力

  ?记者曾针对江宁、江北、城南、城北、河西等多个板块、十余个微片区,在售楼盘的90平方米以内住宅面积占比进行调查,即便是在刚需重镇江北板块,桥北片区、江浦片区、浦口新城片区,90平方米以下的户型占比都不尽相同?!笆谐≈鞯嫉某煞只岣嘁恍??!蓖咦裳芯恐行淖芗嗾藕晡叭衔?,一方面是把握整体市场对细分产品供需的影响;另一方面是遵循区域市场固有的定位。就目前的南京楼市而言,90平方米以下户型依然是需求的主力。网上房地产数据显示,1-7月,全市80平方米以下的住宅成交量占比逾两成,80-100平方米份额过三成,是绝对的撑市主力。 [详细]

妥协

多盘遵循"9050"政策

  依据区域、区位的不同,“90X0”政策具体的执行落实情况亦是大相径庭。部分刚上市或正在申请销售许可证的纯新盘决定随行就市,遵循“9050”成为现阶段开发商的共识。 比较普遍的是本身就处于刚需聚集区的,如麒麟科创园的中粮鸿云、中南世纪雅苑;板桥新城的富力尚悦居;城南铁心桥的莱蒙水榭阳光;南站区域的万科新都荟等。 极个别位处高端、改善区域的,也开始“妥协”。最典型的便是浦口新城的正荣润江城,虽“地王”出身,但考虑到走量的问题,最终决定将户型面积设定在89-143平方米之间,尤以90平方米以下、总价150万左右的刚需房源为主。[详细]

9020

浦口首现"适调"成90/20

  有部分强调,不排除“根据市场的具体行情,对后期房源的户型结构进行一定比例的适当调整,但总体符合容积率上限的规定。” 确实,浦口高新区原南大浦口校区二期地块一也正是因为容积率被设定在1.01到1.1之间,所以才由“9050”下调为了“9020”。?国家二级建筑师王亚峰告诉记者,即便开发商做成了90平方米的户型房源,也可以将二者打通,以一套大户型来销售,“只需稍加处理,也可以不符合‘9020’,但满足容积率的要求?!闭庋蠢?,开发商考虑更多的并非能否满足容积率,而是是否符合整体市场行情,是否符合区域市场现况。按照该地块总出让面积[详细]

 
   
 
户型的设置需根据区域的实际情况、客群的匹配状况来定,强制要求便是“一刀切”的做法。
 
不能够靠政府调控来实现宏观目标,房地产市场必须交给市场来调节。
 
即便开发商做成了90平方米的户型房源,也可以将二者打通,以一套大户型来销售,“只需稍加处理,也可以不符合‘9020’,但满足容积率的要求。”
(王鑫)

 不可否认,2006-2013的七年间,多数的楼市调控政策都存在“脱离实际、一意孤行”的情况,遭来“千夫所指”,亦在情理之中—— 限购限贷不能“一刀切”、土地财政去疾不能“一刀切”、房产税改革不能“一刀切”、户型面积比例不能“一刀切”…… 一时间的各种评头论足,使“一刀切”几乎成为了中国楼市调控的代名词。尤其是今年两会,明确了“分类调控、双向调控”的主基调之后,向“一刀切”说“不”更是有了理论基础。[详细]

 
 
 
我来说说……
 

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